孙河组团地价从2万/平方米飙升至接近7万元/平方米

【老友记开播25周年】

B02-B03版採寫/新京報記者 段文平

3 尷尬流拍2014年,孫河組團土地熱度並未延續,而是轉冷。

2013年1月24日,孫河組團第二宗住宅用地——朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊競拍,吸引十多家競買主體參與。最終,泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得,摺合樓麵價約為2.86萬元/平方米,接近3萬元,溢價率高達49.79%。而2月28日,北京13宗地塊集中出讓,堪稱土地盛宴。其中,孫河組團再次出讓兩宗住宅用地,分別為F、G地塊,首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中,並未超過此前泰禾拿地價格。

而孫河組團最後一宗地塊,同樣不限價,其冷淡程度,更是超出想象,溢價率僅為1.5%。張大偉分析,地塊因為容積率較高,為1.5,住宅比例占70%,溢價率肯定會低於之前地塊。

也正是在這樣的背景下,孫河曾經兩度流拍的地塊再次掛出,這次等待它的不是流拍,不是冷場,而是逆襲狂奔之路。

在“限房價、競地價”的競拍方式下,北京90平方米之下的中小戶型呈爆髮式增長,短時間內供過於求,產品同質化,去化陷入困境,這使得開發商拿地的熱情大大下降,北京土地市場走冷。

一周後,朝陽區孫河鄉西甸村2902-L01、2902-L02地塊,在歷經90輪的拼搶後,被懋源地產以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中,摺合樓麵價約5.26萬元/平方米。

但是整個競拍過程,較為剋制,參與的企業大部分都沒有積極舉牌,最終,在內地房地產市場低調多年的恆基兆業,爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊,溢價率23.3%,雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團的最高地價紀錄,但是,業內人士評價,地塊熱度、成交價格均低於預期。

10個月時間,孫河組團出讓5宗地塊,地價就從2萬時代跨入5萬元時代。當時不少人認為,中糧地產拿地價格較貴,單價必須賣到8萬元才能不虧本,10萬元才能賺錢。這對於較早佈局的龍湖、泰禾來說,是個“解套”的好機會。

彼時的北京土地招拍掛市場,到處烽火硝煙,大興瀛海、龐各莊等非傳統熱點區域遭到房企激烈爭奪,丰台變為“瘋台”,作為優質區域,孫河組團勢必遭遇拼搶。

孫河組團位於北京朝陽區孫河鄉,北京市第二道綠化隔離地區之內,臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區,處於京順路交通走廊和溫榆河生態走廊的節點,是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分。

優質地塊不限價,但是並未引起開發商的瘋狂,孫河組團土地出讓雖然收官,但是對於北京土地市場所帶來的信號意義並未結束。

孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷。圖為區域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著。新京報資料圖片

1 站在“巨人”肩上孫河組團有何魅力?七年時間,引得眾多房企競折腰。

4 再度高潮2014年9月30日,央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,其中最引人關註的是首套房認定標準調整,認貸不認房。2014年11月21日,央行宣佈降息,政策寬鬆,樓市回暖節奏加快。

2 地價三連跳2012年9月,孫河組團第一宗住宅用地掛牌出讓,建築規劃面積約為7.29萬平方米,起始價約為13.53億元。但是當時的房地產市場調整並未結束,房企拿地仍然較為謹慎,吸引的開發商並不多,僅萬科、華遠、九龍倉、懋源、龍湖地產等,最終龍湖地產便以14.7億元摘得該地塊,溢價率僅為8.66%,機構測算樓麵價約為20158元/平方米。

孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷。圖為2013年區域進入建設階段。

但是,改變發生在2016年。為了抑制過熱的樓市,“限房價、競地價”成為北京住宅用地市場主流的競拍方式,這類房源被市場稱之為限競房。截至目前,已經成交了超過百宗限競房地塊,且大部分項目產品受到“70/90”政策限制。

孫河亦不例外,但是,別墅區內建限競房,似乎有點出入。

土地流拍也讓中糧地產摘得的最貴地塊陷入“解套”困境。相比於組團內前兩個項目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷,中糧地產地塊超過4萬元的樓麵價,使其遲遲難以入市。在2015年,該項目終於取得預售證,其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米,其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米。不過,據張大偉統計,中糧瑞府在7月份的實際成交均價在6.7萬元/平方米。

7月29日,北京土地市場推出了5塊土地,分別是房山區的3宗和孫河組團的2宗。相比於房山商業用地以較高溢價率被摘得,孫河組團BCDE、K地塊則較為落寞,直到競價截止時間都沒有收到網絡報價,最終以流拍告終。

2017年5月3日,中糧天恆旭輝聯合體以45.75億元摘得孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地,溢價率31.09%,摺合樓麵價5.13萬元/平方米,未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米,銷售最高價格不超過70892元/平方米。2017年9月7日,在其他17家房企的夾擊下,泰禾以59.6億元、36%的自持麵價摘得孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊,溢價率49%,地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米,且最高銷售單價不得超過71657元/平方米。張大偉分析,該地塊摺合樓麵價6.9萬元/平方米。

5 撕裂的限價至2015年,孫河仍是純粹的低密高端住宅區,是門檻較高的富人區。

9月2日下午,上述三宗地塊迎來現場競價,中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、首創、龍光等參與競價,值得關註的是,這也是陽光城首次進京參與搶地。

至此,孫河組團住宅用地出讓宣佈收官,七年時間,超過40家房企參與競拍,13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產、泰禾集團、恆基兆業等瓜分。七年時間,孫河組團地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米,房價更是超過10萬元/平方米;七年時間,孫河組團見證了北京房地產市場的高熱與低迷,也目睹了開發商在土地市場的瘋狂、謹慎、焦慮、無奈,無數種心態,全部呈現。如今,雖然住宅用地出讓收官,但是孫河組團的建設並未結束,將時針撥回,讓我們重新走一遍孫河組團的發展史。

在總價競拍環節,經過多輪舉牌,龍湖平安等聯合體舉牌64.83億元達到總價上線,隨後轉為保障房面積競拍環節。最終,保利首開聯合體以64.83億元並異地配建2.75萬平方米保障房的代價,將該地塊收入囊中。據機構測算,加上異地配建的保障房,該地塊摺合樓麵價已達到5.38萬元/平方米,刷新組團最貴地價紀錄。

一語成讖。8月25日,北京再次掛出BCDE地塊,起始總價比首次掛牌降了3.7億元,為42.3億元,但是在9月份的競拍現場,再次遭遇流拍。

僅兩家開發商參與,恆基+天恆、昆泰,以往活躍在北京土地市場的那些知名房企,諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等,均未露臉。最終,恆基+天恆以1.51%的溢價率將朝陽區孫河鄉西甸村、孫河村2902-88地塊輕鬆收入囊中,幾乎是底價摘得、沒有銷售限價,相比於3個多月前摘得同區域的另一宗溢價率為23.32%的地塊,恆基簡直是“撿了個漏”。

根據規劃,孫河組團規劃用地面積283.8公頃,其中建設用地120公頃。雖然面積不大,但是土地純粹,全區僅規劃12宗住宅用地,容積率多在1.1左右,其他為商業用地、教育用地、綠化用地、中央湖等。

而那時,龍湖雙瓏原著作為區域內最早開盤的項目,在2015年的成交均價為47064元/平米,僅剩最後幾套獨棟別墅;2014年入市的泰禾北京院子,在2015年成交均價為64358元/平方米;於2015年開盤的首開·琅樾別墅部分和中糧瑞府兩項目,銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間。

5月28日,孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現場競拍,低密度、別墅區、不限價、不限“70/90”,看點十足,想象力豐富,信號意義強烈。參與競拍的房企也實力雄厚,既有國字頭的中海、首創+招商、華潤+中糧、保利、首開,又有民企龍頭碧桂園、龍湖,還有諸如平安之類的險資大鱷,亦有老牌港資企業恆基兆業,可謂卧虎藏龍,欲上演一場“龍虎鬥”。

中糧地產高價地塊想要徹底解套,還需要更高價地塊的出爐。

僅過5個月後,孫河組團地價刷新曆史紀錄。當年7月23日,孫河鄉西甸村HIJ地塊迎來現場競價,多家房企參與競拍。總價達到上限,轉入到公租房面積的競拍環節,最終,中糧地產以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊,溢價率49.37%,扣除公租房面積後,該地塊的樓麵價高達4.84萬元/平方米,成為組團內最貴地塊。如果再刨除掉幼兒園等配建項目,摺合樓麵價超過5萬元/平方米。

2015年是全國樓市瘋狂的一年,北京、上海、深圳等城市房價、地價出現飆升。

隨著北京房地產市場恢復理性和平穩,“限房價、競地價”的競拍方式也逐漸被打破,不限價地塊慢慢出現在北京土拍市場,孫河組團最後兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨。

2018年1月4日,首創遠洋聯合體以總價61億元收穫了孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊,溢價率僅9.34%。1月17日,僅1輪,中糧旭輝聯合體以33.65億元拿下孫河鄉北甸西村2902-14地塊,溢價率僅1.02%,摺合樓麵價5.72萬元/平方米。

在市場大勢下,孫河的熱度又回來了。

起始總價則略有上調,從之前的42.3億元變為43.22億元,起始樓麵價則有下調,為3萬元/平方米。

孫河組團的土地整理出讓速度快得驚人。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起,僅僅三年的時間,孫河組團土地就進入競拍階段。

有分析人士表示,除了高總價、高單價外,還有來自市場層面的原因。當時,房地產調整並未結束,開發商融資成本高,在樓市整體溫度不高的情況下,對於高價地更為謹慎。對此,一位地產大佬曾發微博稱,“高價地流標只是開始。”

進入2012年底,北京土地市場就開始熱了起來,多宗地塊以超過40%的溢價率成交。進入2013年,北京土地市場開始瘋狂,那一年,北京經營性用地出讓金合計達到1819.57億元,創造歷史最高紀錄。多個區域上演“麵粉貴過麵包”的行情。也是那一年,孫河組團地價飆漲。

這也是三年多以來,北京首次出現土地流拍現象。中原地產首席分析師張大偉分析認為,“一日內兩塊熱門住宅用地流標,底價過高是主因。”掛牌公告顯示,K地塊建築規劃面積8.99萬平方米,起始總價為31.45億元,起始樓麵價高達3.5萬元/平方米,突破北京住宅用地起始樓麵價最高紀錄。而此前中糧地產摘得的HIJ地塊建築規劃面積為8.17萬平方米,起始價才15.8億元。此外,BCDE地塊建築面積約為17.6萬平方米,起始總價為46億元。據中原地產市場研究部計算,地塊由於含3.24萬平方米的中小學配建,因此實際樓麵價已經突破了4萬元/平方米。

任誰也沒想到,曾經在北京土地市場掀起腥風血雨的孫河組團,最後一宗地塊的成交竟暗淡收場。

2015年,BCDE地塊更名為“北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊”再次掛牌出讓。與之前相比,地塊的土地面積有所“縮水”,取消了地塊內的中小學合校用地部分,建築規劃面積從此前的約為17.6萬平方米變為14.37萬平方米。

不同於北京其他板塊,孫河組團是唯一一個先規劃後建設的純粹低密住區,被定義為“集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區,是東三鄉先行啟動的重點組團”。

新的地價紀錄誕生,此前那些高價地項目開始解套。

隨著中央別墅區傳統板塊諸如天竺、香江等發展飽和,孫河組團這個純粹的低密住宅區開始引起關註,受溫榆河綠化帶的輻射,再加上規劃中的中央湖、濕地公園,以及自身低密規劃,孫河的自然環境極其優越。位於京密路西側、機場南線高速北側,距離東北五環五元橋約6公里,距離首都機場僅8公里,且緊鄰地鐵孫河站,交通非常便捷;此外,孫河處於中央別墅核心位置,可以享受區域內已經相對成熟的高端商業、醫療、教育、娛樂、生活服務配套,可以說是站在巨人的肩膀上跳舞。

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